自主管理大家が入居者を短期間かつ低コストで募集する方法

空室の期間を短くしたい！

でも、入居者募集のコストは下げたい！！

そんなことを思ったことはありませんか？

それらの両立を可能にする私のやり方を紹介します🌟

専任媒介や専属専任媒介では依頼しない

専任媒介ではなく、一般媒介で依頼しましょう。

専任媒介だと仲介業者が頑張ってくれそうな気がしますが、別にそんなことはありません。

彼らがやっている仕事は、お部屋の写真を撮って、suumoに載っけて、あとは待っているだけです。

基本受け身の営業なので、頑張るとか頑張らないとか特にありません。

また、不動産業者は空室期間が長くなっても、損失はなく痛くも痒くもありません。

（一方、大家は空室期間の分だけ機会損失が発生します。）

従って、専任媒介であることが「1日でも早く成約させる」ことのモチベーションにはならないのです。

一般媒介で依頼する、しかもなるべく多数の不動産業者に

一般媒介で募集をかけるならできるだけ多くの不動産業者に依頼しましょう。

私は10社くらいに依頼をかけています。

不動産屋によって、個々の強みや独自の集客ルートがあったりしますが、

そんなのは実際に依頼してみないと分かりません。

なので片っ端から依頼するのです。

グーグルマップで不動産屋と入力し、出てきた店舗にすべて依頼しましょう。

ただ、10社と一般媒介契約を結ぶとなると、

30回くらい自分の名前と住所を書くことになるので大変です。

事前にゴム印を作っておくととても役に立ちます。

ゴム印とはこれのことです。

広告料はゼロか0.5ヶ月分にしてもらう

今の不動産業者は成約の報酬として、

仲介手数料（入居者から）：1.1ヶ月分（税込み）

広告料（大家から）：1.1ヶ月分（税込み）

合計：2.2ヶ月（税込み）

を取ることは多いです。

でもホントは（宅建業法では）、不動産業者は、

仲介手数料（入居者から）：0.55ヶ月分（税込み）

仲介手数料（大家から）：0.55ヶ月分（税込み）

合計：1.1ヶ月（税込み）

しか取ってはならず、

広告料は、大家から事前に依頼があった場合のみ受領可能です。

なので一般媒介契約を結ぶときは、

「広告料はゼロでやってください」とまず言ってみましょう。

不動産業者に渋い顔されたら、

「他の業者は広告料＝ゼロでやってくれているよっ」と笑顔で言いましょう。

それでも渋い顔されたら、

「広告料＝0.5ヶ月分はどうでしょう？」と折衷案を提案しましょう。

それでも、

「うちは広告料：1.1ヶ月分じゃないとやらないよ。」

と言ってきたら、そこの不動産屋と取引するのはやめましょう。

そして、その不動産屋のgoogle mapの口コミに、

「入居者から1.1ヶ月の仲介手数料を、大家から1.1ヶ月の広告料を、合計2.2ヶ月分（税込み）の金額を請求する不動産会社だった」と事実を書いておきましょう（笑）

私は10社くらい依頼して、1社だけこんな感じで断られました。

不動産屋の営業マンを自分の物件に連れていく

不動産屋の営業マンを一度自分の物件に連れて行きましょう。

そして、丁寧に物件の特徴について説明しましょう。

間取り図しか知らないお部屋と、実際に見たことあるお部屋であれば、

後者の方を優先的に紹介してくれる可能性が高くなります。

どんな営業にも共通するかと思いますが、

自分がよく知らないものをお客さんに紹介するって怖いですし、

知っているものなら自信をもって紹介できますよね。

キーボックスをつけておく

キーボックスとはこれのことです。

中に鍵を入れて暗証番号でロックします。

そうするとどの不動産業社も自由に出入りできて、お部屋の写真を取ったりもできます。

（10社の不動産屋に鍵を預けるため、合鍵を10本作るというのは現実的ではありません。）

キーボックスは私はビバホームで1,600円で買いました。

入居希望者が迷っていたら思い切ってフリーレントをつける

例えば、入居希望者が「3月下旬に入居希望」だったら、

契約日を3月1日にして3/1〜3/20までフリーレントにして入居者希望者の背中を押してあげましょう。

入居者にも喜ばれますし、

大家としてもどうせ空き部屋なのですから、お部屋を早く使ってもらったって失うものはありません。

入居者が決まったら・・・

入居者が決まったら、なるべく入居者の初期負担が減るように配慮しましょう。

不動産屋によっては、

• 消毒抗菌費：23,650円
• 入居者サポート費：19,800円

など、よく分からない費用をプラスで入居者に請求するところがあります。

こゆのは「大家としてはナシで良いです」と私は不動産業者にはっきり言います。

そうするとだいたいナシにしてくれます。

まとめ

早く、低コストで入居者を募集する方法について書きました。

まとめると、

• 一般媒介にして、多くの不動産屋に片っ端から依頼する（早く決めるため）
• 広告料を値切る（大家のコストダウンため）
• よく分からない費用はナシにする（入居者のコストダウンのため）
• フリーレントを使って、契約開始日を前倒しにする（早く決めるため、入居者のコストダウンのため）

です。